Comme les étrangers ne peuvent pas posséder de terres en Thaïlande (article 86 de la loi sur le code foncier), la location de terres est le moyen courant pour les étrangers de détenir des terres et d’investir dans l’immobilier au Royaume de Thaïlande.

Cet article vise à expliquer le concept de bail foncier à des fins résidentielles et comment structurer la possession à long terme de terres / biens immobiliers en Thaïlande par des étrangers en Thaïlande

Il est légalement permis aux étrangers de louer un terrain en Thaïlande et de construire ensuite sur ce terrain en leur propre nom. La location de biens immobiliers (terrain, terrain et maison, condominium) à des fins résidentielles par des étrangers est régie par le Code civil et commercial thaïlandais car il n’y a pas d’autre loi spécifique réglementant cette question. La loi est appliquée de la même manière si le locataire est un ressortissant étranger ou thaïlandais.

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Tout bail en Thaïlande de plus de 3 ans est exécutoire si le bail est fait par écrit et enregistré par le fonctionnaire compétent (le bureau foncier local où se trouve le terrain). Le fonctionnaire foncier enregistrera le bail dans les registres officiels du Département foncier et dans la copie du titre foncier du propriétaire, c’est-à-dire le document de titre foncier Nor Sor Sam, Nor Sor Sam Gor ou Chanote (aucun droit de bail enregistré n’est possible contre revendications territoriales).

Le premier et le plus important document à évaluer dans tout investissement immobilier en Thaïlande est le titre foncier. Les actes juridiques et droits enregistrés contre le terrain sont notés au verso du document et indiqués sur la copie du titre foncier du propriétaire.

La durée maximale fixe est déterminée en vertu de la loi thaïlandaise, un propriétaire peut légalement payer pour sa propriété un droit de possession (par exemple, bail, droit d’habitation, usufruit, superficies) pour trente ans (articles 540, 1403, 1412, 1418 Code civile et Code de commerce).

Article 540 du Code civil et commercial de Thaïlande: «La durée de la location d’un bien immeuble ne peut excéder trente ans. Si elle est faite pour une période plus longue, cette période sera ramenée à trente ans. La période précitée peut être renouvelée, mais elle ne doit pas excéder trente ans à compter du renouvellement ». Article 564: «Un contrat de location s’éteint à la fin de la période convenue sans préavis».

Le bail foncier de 30 ans peut être renouvelé, cependant, une promesse dans le bail actuel de renouveler le bail est un droit personnel et non un droit de bail enregistré. Les droits de location réels sont attachés à l’immeuble plutôt qu’à une personne et sont opposables aux tiers (par exemple, les propriétaires cessionnaires). Les droits réels suivent le titre de la propriété plutôt que la personne. Si le propriétaire de la propriété décède ou transfère la propriété de la propriété pendant la durée du bail, la propriété est transférée, y compris les droits réels dont elle est chargée. Les droits personnels ne suivront pas le titre de la propriété.

Une option de renouvellement du bail après 30 ans ou une option d’achat (en vertu des règlements actuels du bureau foncier de 2008, une structure d’achat de terrain au nom des étrangers peut être refusée lors de l’enregistrement du bail) sont considérées comme un droit personnel par la Cour suprême de Thaïlande, par conséquent en vertu de la loi actuelle, non exécutoire si la propriété est transférée pendant la durée du bail. En vertu de la loi actuelle, les promesses de renouvellement sont une promesse personnelle donnée par le propriétaire signant le bail, c’est-à-dire qu’après 30 ans, une nouvelle période doit être enregistrée au Département foncier et elle n’est pas opposable ou par des personnes qui ne sont pas parties au contrat de location. .

Compte tenu du statut juridique des droits non locatifs dans le bail, un droit supplémentaire sur les superficies (le droit de posséder des structures sur le terrain de quelqu’un d’autre) pourrait offrir une protection supplémentaire lors de la location d’un terrain non bâti (par exemple, vous pourriez perdre vos droits en vertu d’un bail foncier, mais vos droits sur le terrain en vertu de l’accord de droit de superficie pourraient rester et opposables).

Un droit de superficie n’est pas requis pour la propriété d’une structure, et la preuve de propriété d’une structure en Thaïlande est principalement établie par le biais d’un permis de construire (par exemple, le nom qui figure dans le permis de construire est supposé être le propriétaire du bâtiment) ou dans le cas d’un bâtiment existant, l’accord de vente officiel du Thai Land Office (par exemple, le nom indiqué dans le contrat de vente administré par le bureau foncier local est supposé être le propriétaire de la maison).

Malgré le fait que les contrats de bail suggèrent de garantir les renouvellements de bail après 30 ans, il est important de séparer les droits contractuels personnels dans le contrat de bail des droits de bail réels, qui en fin de compte sont les droits enregistrés et qui suivront le titre foncier du terre.

L’investisseur d’un immeuble à bail n’est pas protégé si le bailleur fait faillite, décède ou manque simplement à ses obligations contractuelles.

Les professionnels de l’immobilier peuvent dire que vous êtes protégé dans toute la mesure du possible en vertu de la loi thaïlandaise, cependant, dans la pratique, les structures à bail ne sont garanties que pendant trente ans. Les structures de location en Thaïlande au-delà de trente ans sont généralement mises en place pour générer des ventes, plutôt que pour offrir des garanties aux investisseurs étrangers.